Elektrykowi zajęło dosłownie trzy minuty. Wszedł, spojrzał za tablicę bezpiecznikową, wyszedł na klatkę i powiedział: pani Doroto, tu jest aluminium z siedemdziesiątego roku, bez uziemienia, tego nie wolno tak zostawić. Stałam w pustym mieszkaniu które właśnie kupiłam, z kluczami jeszcze ciepłymi od notariusza, i liczyłam w głowie. Wymiana instalacji w całym mieszkaniu. Osiemnaście tysięcy złotych których nie było w budżecie. Nie w tym projekcie, nie na tym flipie, nie w tym miesiącu.
Nie powiem że płakałam, ale bardzo chciałam.
I to jest moja ulubiona historia o due diligence, bo jest prawdziwa, i bo chętnie o niej opowiadam, żeby inni nie musieli przeżywać tego samego. Zwłaszcza że to nie był skomplikowany błąd. Żeby go uniknąć, wystarczyło zapytać elektryka przed zakupem, nie po. Tyle.
Od tamtej pory mam listę. Stosuję ją przy każdym zakupie bez wyjątku, niezależnie od tego czy kupuję od dewelopera, z rynku wtórnego czy znowu coś do remontu. Poniżej jest ta lista. Każdy punkt to błąd który albo ja, albo ktoś kogo znam, już zapłacił gotówką.
Księga wieczysta, zanim w ogóle wyjdziesz z domu
Numer KW proszę przy pierwszym kontakcie ze sprzedającym. Nie przy oglądaniu. Nie po oglądaniu. Przy pierwszym kontakcie. Większość sprzedających to rozumie. Ci którzy nie chcą podać numeru KW przy pierwszym pytaniu, to też jest informacja.
Ekw.ms.gov.pl, dział trzeci i czwarty. Obciążenia, hipoteki, roszczenia osób trzecich. Piętnaście minut, zero złotych, publicznie dostępne.
Znam historię, którą słyszę co jakiś czas w różnych wersjach: mieszkanie wystawione za 480 000 złotych, sprzedający miły, okolica dobra, cena uczciwa. Hipoteka w księdze: 610 000 złotych. Kupujący zorientował się przy akcie notarialnym. Transakcja nie doszła do skutku, stracił kilka tygodni, zaliczkę na inspektora, dużo nerwów. Wszystkiego tego można było uniknąć w piętnaście minut, jeszcze przed pierwszym oglądaniem.
Liczby sprzedającego są prawdziwe. To po prostu nie są Twoje liczby
Tu jest rzecz której nie rozumiałam gdy zaczynałam i która kosztowała mnie więcej niż przyznawanie się do błędu jest wygodne.
Sprzedający poda Ci przychód z najmu. I to wyliczenie będzie technicznie poprawne. Problem polega na tym że przychód to jedna liczba, a to co zostaje na koncie to zupełnie inna liczba, i między nimi jest przepaść o której nikt nie mówi przy podpisywaniu umowy przedwstępnej.
Mieszkanie za 580 000 złotych, najem 3 000 złotych miesięcznie. Wygląda jak 6,2% rocznie. Brzmi dobrze. Ale od tych 3 000 złotych odejmujesz opłaty do wspólnoty, często płaci właściciel, nie najemca, 400 do 600 złotych miesięcznie. Odejmujesz podatek ryczałtowy 8,5% od przychodu. Odkładasz na naprawy bo lodówki się psują i pralki też. Ubezpieczenie. I dwa miesiące pustostanu w roku bo taka jest statystyka dla większości rynków w Polsce. Po tym rachunku masz realny zysk bliższy 3,5% niż 6%.
Różnica to ponad 15 000 złotych rocznie. W Twojej kieszeni albo poza nią.
Czy to dyskwalifikuje takie mieszkanie? Nie zawsze. Zależy od strategii. Ale wejdź w tę inwestycję z prawdziwymi liczbami.
Inspektor za 400 złotych kontra problem za 40 000 złotych
Sprzedający wie co widać i wie co zakryć. Nowe fugowanie, świeże malowanie, wymienione baterie przy umywalce. Na to patrzysz. Na to reagujesz. Na to emocjonalnie. Tymczasem za płytą GK w łazience może być wilgoć której nie wąchasz przy pierwszym wejściu. W stropie pęknięcie zamalowane dwiema warstwami farby. Rury azbestowo-cementowe wymienione częściowo, nie całkowicie.
Niezależny inspektor techniczny przychodzi z wilgotnościomierzem i kamerą inspekcyjną. Kosztuje 400 do 600 złotych. Raz znalazł mi usterki za które wynegocjowałam 25 000 złotych obniżki. Innym razem po jego wizycie po prostu odpuściłam zakup bo skala problemów była zbyt duża żeby inwestycja miała sens. W obu przypadkach był wart każdej złotówki i więcej.
Zapraszam inspektora nawet przy odbiorze od dewelopera. Wiem że to nieoczywiste. Ale protokół odbioru który podpisujesz z deweloperem to dokument który chroni dewelopera, nie Ciebie. Niezależna ocena stanu technicznego to coś innego.
To spokojne podwórko, czy sprawdziłaś co tam powstanie za dwa lata?
To jest punkt który pomijam w rozmowach z innymi najczęściej słyszę że ludzie o nim w ogóle nie wiedzą.
Plan zagospodarowania przestrzennego to informacja o tym co wyrośnie obok Twojego okna. Każda gmina publikuje MPZP na stronach BIP lub w systemach mapowych. Sprawdzasz jakie przeznaczenie mają działki sąsiadujące z nieruchomością. Jeśli planu nie ma, prosisz o wypis ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania.
Dwie godziny wieczorem. Robiłam to setki razy i za każdym razem wiem więcej o tym co kupuję. Spokojna uliczka dziś może być ruchliwą arterią za pięć lat jeśli gmina ma na nią inne plany.
Kupujesz mieszkanie, ale wchodzisz do wspólnoty
Razem z kluczami do mieszkania dostajesz głos w zebraniach wspólnoty i udział w jej zobowiązaniach. Remont elewacji w budynku z lat osiemdziesiątych może kosztować właściciela od 15 do 40 000 złotych. Remont windy. Wymiana instalacji CO. Naprawa dachu. Żadnego z tych kosztów nie ma w cenie zakupu i żaden z nich nie pojawi się w rozmowie ze sprzedającym jeśli sam nie zapytasz.
Poproś o protokoły z ostatnich dwóch zebrań wspólnoty. To jest dokument który sprzedający ma i który powinien bez problemu pokazać. Jeśli nie chce, znowu: to też jest informacja. Dowiesz się co jest planowane, jakie są zaległości innych właścicieli, czy zarząd działa sprawnie. Dobre zarządzanie budynkiem to realny wpływ na wartość Twojej nieruchomości przez lata.
Na koniec jedna rzecz, bo to naprawdę ważne
Większość błędów przy zakupie nie zdarza się dlatego że kupujący są nieostrożni. Zdarza się dlatego że w procesie zakupu nieruchomości presja działa tylko w jedną stronę: zdecyduj szybko, bo jest kolejka zainteresowanych, bo cena idzie w górę, bo sprzedający czeka. Im szybciej decydujesz, tym mniej sprawdzasz. Im mniej sprawdzasz, tym więcej płacisz za to czego nie wiedziałaś.
Mnie elektryk nauczył tego za 18 000 złotych. Mam nadzieję że Tobie wystarczy ten artykuł.
