Jest taka specyficzna cisza, która zapada, kiedy patrzysz na wyciąg bankowy po pierwszym roku wynajmowania mieszkania i liczby zupełnie nie zgadzają się z tym, co sobie wyobrażałeś. Nie dlatego, że coś poszło nie tak. Dlatego, że nikt Ci nie powiedział, że to są dwie różne rozmowy: ile zarabia mieszkanie i ile zarabiasz Ty.
Zacznijmy od tej drugiej.
Matematyka, która wygląda świetnie do momentu, kiedy przestaje
Sprzedający pokazuje Ci mieszkanie za 580 000 złotych wynajmowane za 3 000 złotych miesięcznie i mówi: prawie 6,2% rocznie, lepiej niż lokata. I ma rację, tylko że liczy przychód, nie zysk. A to nie to samo. Od tych 3 000 złotych zacznij odejmować. Opłaty do wspólnoty, które w większości umów najmu płaci właściciel, nie najemca: 400 do 600 złotych miesięcznie. Podatek ryczałtowy 8,5% od przychodu, nie od zysku, co jest osobnym absurdem. Fundusz na naprawy, bo żadne mieszkanie nie przeżywa trzech lat najmu bez pękniętej rury, zepsutej pralki albo okna, które przestało domykać. Do tego ubezpieczenie i statystyczne dwa miesiące pustostanu w roku, których nikt nie planuje, ale wszyscy mają. Po tym rachunku zostaje Ci bliżej 3 do 3,5% netto. Wciąż więcej niż lokata, ale już zupełnie inna rozmowa niż ta przy kawie ze sprzedającym.
Koszty, których nie ma w cenie
Cena transakcyjna to tylko punkt wyjścia. Zanim wprowadzisz pierwszego najemcę, zapłacisz jeszcze taksę notarialną, podatek PCC 2% od wartości przy rynku wtórnym, wpis do księgi wieczystej i prowizję pośrednika. Przy zakupie za 600 000 złotych to spokojnie 25 do 35 000 złotych, których nie ma w kalkulacji rentowności, którą pokazał Ci sprzedający. Znam osoby, które zorientowały się o tych kosztach przy notariuszu. To nie jest moment, w którym lubisz się uczyć nowych rzeczy.
Dzielnica, która wygląda świetnie na zdjęciach
Kupujesz raz. Ale wynajmujesz przez lata i wartość tej inwestycji zależy od jednej prostej zmiennej: czy ktoś będzie chciał tam mieszkać za rok, za pięć, za dziesięć lat. Przed każdym zakupem sprawdzam trzy rzeczy: ile podobnych mieszkań stoi w okolicy pustych i jak długo, czy w promieniu kilometra jest coś co generuje stały napływ najemców, czyli uczelnia, cluster biurowy, szpital, i co gmina planuje z okolicznymi działkami, bo MPZP potrafi zmienić spokojną ulicę w tranzyt ciężarówek w ciągu trzech lat. Dobra lokalizacja to nie jest opinia. To jest liczba.
I ten jeden błąd, który robi prawie każdy
Kupowanie pod presją. Rynek nieruchomości jest skonstruowany tak, żebyś działał szybko, bo szybka decyzja to mniej sprawdzania. Kiedy słyszysz, że jest drugie zainteresowanie albo cena idzie w górę w przyszłym tygodniu, to nie jest informacja. To jest technika. Zasada, której się trzymam od lat: jeśli nie mogę podjąć tej decyzji spokojnie, z dokumentami i liczbami przed sobą, to jej nie podejmuję. Dobre mieszkania się zdarzają. Złe decyzje zostają.
